如何采用不同的法律處理滲漏糾紛
隨著(zhù)時(shí)間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來(lái)越多，這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當裝修等因素決定的必然會(huì )發(fā)生的現象，更是入住商品房的每戶(hù)人家都可能會(huì )面臨的情形。對此類(lèi)問(wèn)題的解決，司法實(shí)務(wù)界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認為法律沒(méi)有作明細的規定，或是簡(jiǎn)單的將滲漏原因歸結為開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權關(guān)系中，從而使法律并不缺失、案件并不復雜的房屋滲漏案件不是找不準被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。
“只要房屋滲水，要么告建筑商，要么告樓上住戶(hù)”。這種簡(jiǎn)單的思維方法，不但不能處理好此類(lèi)糾紛，反而會(huì )將這類(lèi)看似不起眼的民事糾紛激化，甚至演變成為一樁不該發(fā)生的錯案。
當房屋滲漏問(wèn)題存在時(shí)，首先要采用實(shí)事求是的方法來(lái)查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責任，以便有針對性地適用法律尋求解決方法。為此，筆者談如下膚淺看法，以期拋磚引玉。
一、房屋滲漏的成因。房屋滲漏的成因多種多樣，有時(shí)是一因一果，有時(shí)是多因一果，有時(shí)甚至復雜到只見(jiàn)滲漏現象卻一時(shí)難以找到原因，導至無(wú)從下手維修。一般來(lái)講，最常見(jiàn)造成滲漏的原因有以下四種：
1、是建筑商建房時(shí)處理不當留有質(zhì)量隱患；
2、是樓上住戶(hù)隨意改建管道或不當用水造成對樓下住戶(hù)的侵害；
3、是樓下住戶(hù)在裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏；
4、是由于建筑防水材料隨著(zhù)年代的久遠自然老化而導致滲漏。
上述四種不同的滲漏原因，形成的法律關(guān)系是不同的。眾所周知，法律關(guān)系是法律在調整人們行為過(guò)程中所產(chǎn)生的一種特殊的社會(huì )關(guān)系，法律關(guān)系構成包括主體、內容、客體三個(gè)要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關(guān)系的是案由，民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要，它們都直接反映了案件的性質(zhì)。民事訴訟中案由確定正確與否，既反映法律關(guān)系主體（誰(shuí)為原告、誰(shuí)為被告）、內容（權利義務(wù)）、客體（是物或是行為）的必要條件，還關(guān)系到適用法律的選擇和訴訟的路徑（即訴訟方向）。案由一旦錯立，法律關(guān)系也會(huì )隨之發(fā)生變化，就會(huì )出現差之毫厘謬之千里的判決結果。
二、不同的滲漏原因會(huì )形成不同的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系決定不同的案由。法律關(guān)系的形成與滲漏原因密不可分，必須具體問(wèn)題具體分析，常見(jiàn)的滲漏一般情況下可以形成以下法律關(guān)系：
1、如果是建筑商建房時(shí)處理不當留有質(zhì)量隱患，該案由反映的應是商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。
2、如果是樓上住戶(hù)隨意改建管道、后期防水處理不當或不當用水造成對樓下住戶(hù)的侵害，該案由反映的應是財物損害的侵權法律關(guān)系。
3、如果是樓下住戶(hù)在裝修中對其樓頂造成損傷而導致滲漏和由于建筑防水材料隨著(zhù)年代的久遠自然老化而導致滲漏，以相鄰關(guān)系為切入點(diǎn)進(jìn)行訴訟是較好的選擇。
4、如果是共用設施、設備導致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)，該案由反映的應是物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。
三、不同的法律關(guān)系適用不同的法律是處理滲漏糾紛的有效方法。
1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用和解決的方法。
我國《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失?！?國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條第二款之規定：“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。這是對建筑商建造房屋的質(zhì)量要求，也是滲漏受害人依據《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書(shū)》中質(zhì)量保證承諾，要求建筑商維修或賠償的理由，更是法院判決的法律依據。但是，適用該規定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內，建筑商也不應承擔責任。當房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質(zhì)量所造成時(shí)，如果滲漏給受害人財物帶來(lái)?yè)p害的，建筑商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。如果滲漏既有建筑商建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當的原因，則應相應減輕建筑商的責任并讓有過(guò)錯的一方承擔相應的責任。
2、對樓上住戶(hù)隨意改建管道、后期防水處理不當或不當用水造成對樓下住戶(hù)的侵害時(shí)法律的適用和解決的方法。
我國《民法通則》第一百零六條第二款規定：“公民、法人由于過(guò)錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任”。商品住宅房管道的設置既有合理性還有區域性要求，如果樓上住戶(hù)為了自己的方便跨特定區域在房間內隨意改裝管道，這本身就是一種不當行為，一旦造成滲漏，就構成了民法意義上最典型的侵權行為和損害的事實(shí)，因此，由樓上住戶(hù)承擔民事責任是法定的應有之義。
3、對相鄰關(guān)系中樓下住戶(hù)在裝修中對其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著(zhù)年代的久遠自然老化而導致滲漏時(shí)法律的適用和解決的方法。
對上述前一種情況是滲漏受害者自已的過(guò)錯，后者相鄰各方均無(wú)過(guò)錯，在此情況下以相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責任的承擔，則要依據查明的滲漏原因來(lái)確定。在此，重要的是對相鄰關(guān)系的正確理解。
《中華人民共和國民法通則》的第八十三條規定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！薄吨腥A人民共和國物權法》第八十四條也作了相同的規定。
4、對物業(yè)管理糾紛共用設施導致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)法律的適用和解決的方法。
共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，正常的公用設施維護在建筑商保修期滿(mǎn)后的共用管道，應當有專(zhuān)項維修資金來(lái)承擔。
我國《物業(yè)管理條例》第五十四條規定：“住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金”。
“專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。
中華人民共和國財政部令第165號《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（以下稱(chēng)新辦法）第三條規定：“本辦法所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”。
綜上所述，由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔責任主體的不同，責任主體的不同，決定了法律關(guān)系形成的不同，從而也決定了司法工作者在司法實(shí)踐中必須適用不同的法律來(lái)處理房屋滲漏所引起的糾紛。
